裁判摘要：
按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。又借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條分別定有明文。經查：

 

系爭房屋於95年4月17日登記為黃宗哲所有後，被告與黃宗哲自95年5月1日結婚後即居住在系爭房屋，被告並於同日將戶籍遷至該址，黃宗哲於102年3月14日死亡，被告迄今仍居住在系爭房屋之事實，有臺北市建成地政事務所異動索引、戶籍謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執，則黃宗哲將系爭房屋無償提供其配偶即被告居住，自堪認其等間就系爭房屋已成立使用借貸契約一節為真正。

 

黃宗哲之繼承人以繼承為原因，繼受取得系爭房屋所有權，並繼受前揭使用借貸契約之貸與人地位，則在前揭使用借貸契約終止或消滅前，被告繼續占有使用系爭房屋，即非屬無權占有，是原告主張被告自102年3月14日黃宗哲死亡之日起即屬無權占有系爭房屋，尚非可採。

 

前揭使用借貸契約，未定有期限，亦不能依借貸之目的而定其期限，依前揭說明，貸與人自得隨時請求返還借用物即系爭房屋。又原告於106年3月24日言詞辯論期日當庭依民法第470條第2項規定請求返還系爭房屋，則前揭使用借貸契約於該日業已因原告請求被告返還借用物而告消滅，堪可認定。原告雖主張其等業於105年1月27日以存證信函通知被告返還系爭房屋，嗣於105年6月15日起訴請求被告返還系爭房屋，前揭使用借貸契約於105年1月27日或105年6月15日業已消滅。惟觀之原告於105年1月27日寄送之臺北古亭郵局第116號存證信函及105年6月15日之民事起訴狀之內容，係認被告自102年3月14日黃宗哲死亡之日起無權占有系爭房屋，而請求返還系爭房屋，然原告此主張並非可採，已如前述，並無隻字片語提到依民法第470條第2項規定請求返還借用物，或使用借貸契約因原告請求被告返還借用物而告消滅等節，是原告主張以上開存證信函及起訴狀請求被告返還系爭房屋時，前揭使用借貸契約即已消滅等語，應不足採。

 

被告雖抗辯黃宗哲購買系爭房屋之目的是讓夫妻能在系爭房屋共同生活終老，亦可確定黃宗哲同意由被告無償使用至終老，依借貸目的尚未達成之事由，被告於死亡之前，原告不得終止前揭使用借貸契約等語，然為原告所否認。而黃宗哲已死亡，已無被告所述借貸目的係讓夫妻能在系爭房屋共同生活終老可言，被告就其主張系爭房屋係以讓被告使用至終老或以被告辭世為該使用借貸契約之終期等有利於己之事實，並未舉證以實其說，尚難信實。前揭使用借貸契約，未定有期限，亦不能依借貸之目的而定其期限，已如前述，是被告抗辯借貸目的尚未達成，原告不得請求返還系爭房屋等節，並非可採。

 

按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第828條第2項準用第821條定有明文。經查：

 

系爭房屋為兩造所公同共有，被告抗辯其依前揭使用借貸契約有權占有系爭房屋，惟前揭使用借貸契約於106年3月24日業已因原告請求被告返還借用物而告消滅，已如前述，被告繼續占有使用系爭房屋，復未依民法第828條第2項準用第820條第1項規定經公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意，或公同共有人潛在應有部分合計逾2/3之同意，顯係侵害其他公同共有人即原告之所有權，是原告主張依民法第767條第1項前段及中段、第828條第2項準用第821條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還全體公同共有人，要屬有據，應予准許，至原告請求由原告共同受領或指定之代理人為受領，並無依據，不應准許。

 

被告雖辯稱其依民法第827條第3項規定，本於公同共有人之地位使用公同共有之系爭房屋，即為權利之正當行使，並非無權占有等語；然公同共有物之管理需依上述民法第820條第1項規定為之，其他之權利行使，依民法第828條第3項規定，應得公同共有人全體之同意，被告未經原告同意繼續占有使用系爭房屋，與上開規定不符，亦不能依民法第827條第3項規定認為其得未經其他共有人同意占有使用系爭房屋而認有占有權源，是被告所辯，尚非可採。

 

按公同共有財產權之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第831條準用第828條第3項定有明文。公同共有人有數人，而為權利之行使，應由其全體為之，此係就公同共有財產權之所有人對公同共有人以外之第三人所為之規定，公同共有人相互間對公同共有物之權利有所主張，自無適用上開法條規定之餘地，否則公同共有物遭公同共有人其中1人或數人獨佔，其他公同人豈非束手無策？本件不當得利之請求，自可由公同共有人即原告2人對被告起訴主張被告應返還不當得利與共有人全體，是被告抗辯其不同意原告就本件不當得利之請求，故原告就本件不當得利之請求難謂當事人適格乙節，即非可採。

 

次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告於106年3月24日起無權占有系爭房屋，已如前述，可獲得相當於租金之利益，致全體共有人受有相當於租金之損害，是原告依前揭規定，請求被告自106年3月24日起返還相當於租金之不當得利與原告及其他共有人全體，自屬有據。

 

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。查系爭房屋係位在臺北市中正區濟南路2段，鄰近國立臺北商業大學、忠孝新生捷運站，有街道地圖可參，生活機能及交通均甚為便利。本院斟酌上開情形及土地法第97條第1項之規定，認本件原告得請求之不當得利，應以系爭房屋現值及土地申報總價之年息10%計算為適當。而系爭房屋之核定價額為418,700元，系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地面積為489平方公尺，兩造公同共有之權利範圍為0000000/00000000，上開土地申報地價為每平方公尺124,989元等情，有遺產稅免稅證明書、地價第一類謄本在卷可稽，故系爭房屋現值及其坐落之土地申報總價合計為3,658,767元【計算式：系爭房屋現值418,700元＋（坐落土地之申報地價每平方公尺124,989元×489平方公尺×0000000/00000000）＝3,658,767元，元以下4捨5入，下同】，原告得請求被告給付共有人全體之不當得利數額即為每月30,490元（計算式：3,658,767元×10%÷12＝30,490元）。原告逾上開範圍之請求，及由原告共同受領或其指定之代理人代為受領，則屬無據，不應准許。
 

出處：
臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1163號民事判決
法官蕭清清